中证50策略财务造假余波未了，上实发展迈入第三年亏损丨中报观察

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上实发展亏损与滞销的财务报表，既是房地产行业周期下行的缩影，更是集团风控失守的注脚。

赖苏婷中房报记者李叶丨北京报道

自子公司财务造假案件处罚落地以来，上海实业发展股份有限公司（600748.SH上实发展）便深陷亏损泥沼。

今年上半年，公司依然延续了2024全年、2025全年亏损态势。报告期内，营业收入10.16亿元，同比降幅17.58%，归属母公司净利润亏损2.58亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损2.72亿元。虽然对比之下，亏损幅度较2025年上半年的-7.54亿元有所收窄，但主要原因是去年同期公司进行了大额存货跌价准备计提，而今年上半年暂未出现同等规模的减值冲击，并非主业盈利能力实质性修复。

当前，上实发展正面临着来自内外部的严峻挑战。从外部宏观环境来看，房地产行业持续下行，项目存在去化艰难、现金回流受阻等问题，而且长期滞销的资产可能引发新的减值计提，侵蚀利润；从内部经营基本面来看，作为核心主力的房地产开发销售表现疲软，房地产开发销售板块毛利率为-0.83%，主业盈利能力严重受限。

更为棘手的是内部治理引发一些负面影响，子公司“财务造假案”导致连环诉讼赔偿和管理层的“大换血”，不仅严重影响了公司经营的稳定性，也消耗了市场对公司的信任。

针对当前经营情况，9月1日，记者致电上实发展投资者关系部采访，但对方工作人员以“没有采访需求”回应后，便挂断了电话。

上实发展前身为1995年批准设立的上海浦东不锈薄板股份有限公司，1996年9月25日在上海证券交易所上市。2003年1月实施重大资产重组，转型为房地产上市公司，名称变更为“上海实业发展股份有限公司”。2025年10月股权调整后，上海上实间接控股56.18%，实际控制人仍为上海市国资委。

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百亿存货面临减值风险

公司主营业务收入主要来自房地产开发、物业服务与不动产租赁三大板块构成。

房地产开发销售与酒店经营成为当前业绩的主要拖累项。今年上半年，房地产销售收入仅1.03亿元、占比10.11%，毛利率为-0.83%；酒店业务板块经营收入1.01亿元，毛利率低至-12.55%，进一步压缩利润空间。

对于当前房地产业务的困境，公司在2026年上半年财报中坦言：“房地产产品开发销售不及预期，整体运营仍面临较大挑战。”

记者梳理发现，上实发展待售物业库存主要分布在福建泉州、上海青浦和宝山等区域。其中，位于上海的青浦朱家角海源别墅在2026年上半年签约金额仅为3635万元，去化几乎停滞；在福建泉州，“上实·海上海”项目涉及SOHO、办公楼、商铺和车位等非住宅产品，2026年上半年库存签约约3229万元，去化进度缓慢。报告期末，待结转面积101568平方米，较2025年末的98134平方米有所增加，库存去化压力依然较大。

项目去化难题给公司面造成巨大的资产减值压力。截至2026年上半年，公司存货账面价值高达135.95亿元，其中已计提的存货跌价准备余额累计达23.32亿元。

当前，物业管理服务成为公司第一大收入来源。物业管理上半年实现收入6.34亿元，占总营业收入比重升至62.46%，收入依赖于304个在管项目，涉及3317万平方米的在管面积，覆盖医疗大健康、轨道交通、机场等非住宅“软基建”领域。

不动产租赁板块贡献了近2成的收入占比。上半年该业务实现收入1.73亿元，占比17.06%，毛利率高达50.65%，利润贡献占比近7成。其核心支撑来自上海长宁八八、金钟广场及青岛上实中心等位于核心地段的优质自持物业。

上实发展的经营困境，也引发了资本市场对其未来成长空间的担忧。2026年6月24日，有投资者在上交所e互动平台提问：公司在建房地产项目4个、土地储备仅一宗（宝山科研用地），物业服务规模虽达3000余万平方米，但“没有大的发展”，作为房地产上市公司，主要业务规模能否支撑后续发展，是否有重组、资产注入等战略规划。

对此，公司方面回应称，由于公司所处房地产行业整体处于修复期，对公司主营业务仍有影响。公司近期制定了“十五五”规划纲要，在此期间公司将以城市运营服务主体为定位，以存量盘活、物业提升为目标，构建出符合自身经营情况的“12345”战略体系并推动落实公司在“十五五”期间的有序发展。同时明确表示“目前不存在应披露而未披露的重大事项”。

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子公司财务造假影响犹在

倘若把时间线拉长，可以发现，此前长达6年的“财务造假案”成为上实发展命运的分水岭。2024年财务造假案曝光后，上实发展在当年度出现2016年以来净利润的首次亏损，并延续至今。

2003年，成功转型为房地产公司后的上实发展，迎来了起步阶段的黄金期。在2021年，营业总收入一度突破百亿元大关，达到100.63亿元，归属母公司净利润也维持在1.84亿元的水平。

然而，2016年上实发展通过增资控股上实龙创（持股51%）实现并表后，公司命运开始转折。2024年，监管查明，2016年至2021年期间，上实龙创时任董事长曹文龙组织、授意相关人员，通过虚构合同、虚增业务进度等隐蔽手段进行造假。6年间，上实发展合计虚增收入47.22亿元、虚增利润总额6.14亿元。

受此影响，上实发展被监管罚款850万元，时任董事长曾明、总裁徐晓冰、唐钧，副总裁兼财务总监袁纪行，以及副总裁汪良俊、郭伟民等多名高管分别被处以400万至75万元不等的罚款，合计罚单高达2145万元。受财务造假及信披违规牵连，上实发展面临庞大的投资者索赔压力。2024年9月，梅山君证以证券虚假陈述责任纠纷为由，向上实发展索赔约8.01亿元（后调整为4.31亿元），一审被驳回后提起上诉，目前案件处于二审立案阶段。此外，散户投资者因因信息披露违法违规，起诉要求公司索赔投资损失，该诉求已经获得法院支持。

监管处罚落地后，引发公司管理层大调整。2024年4月，时任董事长曾明离任；同日，副总裁陆雁辞职；同年7月，职工监事王希望辞职；同年10月，总裁徐晓冰、副总裁潘军均辞职。2025年7月，时任副总裁兼财务总监袁纪行因工作调动离任。

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控股集团原总裁被查

内部多处管理风险爆发

若将视线从上实发展聚焦到上实集团层面，则会发现“财务造假案”也与集团内部系统性治理失效息息相关。

上实集团作为上海国资最大的主动型投资控股集团，业务板块横跨多个领域，涵盖生命健康、环境健康、城市更新、金融投资和低碳消费业务。除上实发展外，还拥有上实控股、上海医药、上实环境、上实城开等五家沪、港、新三地上市公司。然而，在这座庞大的企业帝国中，违法违规的行为也在暗中发生。

从2022年至2024年间，上实集团及其参控股企业相继暴雷：2022年1月，上实发展收到上交所监管关注函，关注其子公司上实龙创26.15亿元应收类账款涉及融资性贸易风险；2023年，上实集团时任总裁周军因涉嫌严重违纪违法被审查调查，后因涉嫌贪污、受贿罪被提起公诉；同年，上实租赁实际控制人兼董事长林振因涉董云虎案被留置；2024年，上实龙创原董事长曹文龙因合同诈骗、挪用资金、职务侵占等罪一审被判有期徒刑21年。

集团原总裁周军的落马，进一步印证了上实集团内部监管缺失的严重性。根据检方指控，2019年至2023年，周军利用担任上实集团总裁的职务便利，伙同他人共同侵吞公共财物，共计1.54亿余元；2006年至2023年间，周军利用担任上海星河数码投资有限公司总经理及董事长、上实控股副董事长及行政总裁、上实环境董事局主席、上实集团副总裁及总裁等多个职务上的便利，为他人在企业投资、经营活动、工程款结算等事项上提供帮助，单独或伙同他人非法收受财物，共计2151万余元。两项合计约1.76亿元。

此外，上实集团对待同业竞争问题屡拖不决的态度，也可以作证其内部治理的深层顽疾。2023年，上海证监局曾出具警示函，指出上实集团未能积极采取切实有效措施解决同业竞争问题。2024年2月，上海证券交易所进一步升级处罚力度，向上实集团下发了《纪律处分决定书》。

尽管监管重拳出击，但截至2026年上半年，上实发展在财报及董秘回复中表示“公司持续与控股股东保持沟通，如该事项后续取得进一步实质性进展，将及时履行信息披露义务”。这意味着该问题尚未彻底落地。

集团管理缺失的“暗雷”，最终在上实发展身上引爆。上实发展亏损与滞销的财务报表，既是房地产行业周期下行的缩影，更是集团风控失守的注脚。